可能是受到了近几天股市波动的影响,蔡经理秒变经理菜,有人问我这个问题,楼市会崩盘么?
市政府感觉还有很多大招没放,万一强制打压,楼市会不会崩盘。这么大的问题我觉得系统性回答可以聊很久。有一个简单的道理可以说下,楼市崩盘,个人资产大幅缩水是一定的,甚至银行房贷出现呆账都是后话了;还有个问题是楼市崩盘影响的不仅是个人,还有政府财政收入。
感兴趣的朋友可以了解下市政府财政收入中拍地占比,以及近期市政府财政利润,就可以明白一件事情,市政府不可能允许楼市崩盘。
多的估计不能说,简单说结论,杭州财政收入中拍地占比不小,且近期财政利润都是负值。楼市一旦崩盘,拍地收入锐减,那些负债怎么办?以后的市政规划怎么落地,甚至信誓旦旦的地铁四期怕也是镜花水月了。
所以这边简单的结论可以下了
1)杭州市政府不是没有抑制房市的大招,而是需要综合平衡财政收入和房价上涨的利弊,毕竟有这么多规划需要落实;
2)房价如果上涨较慢,就需要比较市政府规划的优先级了,财政收入上涨缓慢,有些未批复未动工的极有可能无法落地。毕竟市政府现在是负债运营,企业尚且需要管控资产负债率,遑论政府。不要迷信开发商的嘴,多读读政府规划报告,有些板块真的只有概念。
3)近期最核心的一定是亚运村关联基建,可以这么说,市政府拿到的财政收入,基本1/3全去了地铁集团。再说远些,按财政收入目前的分配来看,四期地铁未批复,不用先着急兑现利好。如果有人和你聊远期地铁规划,那是完全可以忽视了,一个原因,没钱...
最后,一道思考题,造一公里的地铁线路需要多少钱?而目前杭州每年财政收入是多少?假设维持这个负债比,假设还是1/3财政收入全去地铁集团(这个比例已经很高了),如果拍地价不涨,你知道需要多少年才能修好全部的地铁四期么...遑论地铁五期??
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